關于發布《北京市公共租賃住房項目市場租金評估技術指引》的通知
（北估秘[2019]020號）
各估價機構、相關單位：
為規范本市公共租賃住房項目租金評估活動，維護公共租賃住房項目相關各方的合法權益，依據國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發〔2011〕45號)、《公共租賃住房管理辦法》(2012住建部令第11號)、北京市人民政府《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》(京政發〔2011〕61號)、北京市《公共租賃住房建設與評價標準》(DB11/T 1365-2016)、《北京市公共租賃住房建設技術導則(試行)》(京建發〔2010〕413號)及《房地產估價規范》(GB/T 50291-2015)，結合本市實際，我會制定《北京市公共租賃住房項目市場租金評估技術指引》(以下簡稱指引)，現將該《指引》向全行業發布，請參考執行。
本《指引》自2020年1月1日起施行，有效期三年。
北京房地產估價師和土地估價師
與不動產登記代理人協會
二〇一九年十二月二十六日
附：北京市公共租賃住房項目市場租金
評估技術指引
1 總則
1.01 為規范本市公共租賃住房項目租金評估活動，維護公共租賃住房項目相關各方的合法權益，依據國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45 號）、《公共租賃住房管理辦法》（2012 住建部令第 11 號）、北京市人民政府《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發〔2011〕61 號）、北京市《公共租賃住房建設與評價標準》（DB11/T 1365－2016）、《北京市公共租賃住房建設技術導則（試行）》（京建發〔2010〕413 號）及《房地產估價規范》(GB/T 50291-2015)，結合本市實際，制定本指引。
1.02 北京市公共租賃住房項目市場租金評估適用本指引。
1.03 公共租賃住房項目市場租金是指與公共租賃住房項目同地段、同類型的普通住房在估價時段的市場租賃平均價格，包括地租、房屋折舊、設備折舊、維修費、保險費、物業費、管理費、利息、利潤等；不含供暖費、水電費、天然氣費、通信費、有線電視費、上網寬帶費和家具、家電租賃費及租賃稅費等。
（1）同地段是指按照就近原則，能夠滿足公共租賃住房項目市場租金評估所需要的可比小區數量所形成的同質區域。
（2）同類型是指使用功能、建筑結構、面積、戶型、裝修、家具家電設備及周邊環境與配套相同或相似的住房。
（3）估價時段是指價值時點前一年。
1.04 公共租賃住房項目市場租金采取標準房進行評估。標準房是指參照被評估公共租賃住房項目的戶型、面積、朝向、樓層、裝修及設備等因素按照眾數原則設定的房屋狀況。
1.05 估價目的應當表述為“為估價委托人確定公共租賃住房項目市場租金提供價格參考依據”。
1.06 公共租賃住房項目市場租金采用比較法進行評估。采用成本法的評估結果對公共租賃住房項目的成本收益進行分析。
1.07 公共租賃住房項目市場租金評估應當遵循固定用途使用原則。
2 比較法評估公共租賃住房項目市場租金
2.01 從同地段、同類型方面定性、定量闡述可比實例的選取。
2.02 以公共租賃住房項目為中心，在可比區域內按照鄰近原則選擇不少于 3 個與公共租賃住房項目狀況類似的普通住宅小區作為可比住宅小區；當可比住宅小區數量不足 3個時，可適當擴大范圍。
2.03 估價機構評估前應對公共租賃住房項目區域公共租賃住房項目情況進行調查，在選取可比實例及估價過程中統籌考慮。
2.04 在估價時段內，每個可比住宅小區每季度選擇至少 1 個可比實例。
2.05 可比實例數據來源為估價機構監測數據、估價機構市場調查數據、行業主管部門監測數據。如數據不全，需說明理由。
2.06 將各可比小區相應的可比實例的季度平均租金進行算術平均得到各可比住宅小區年平均租金，并作為可比住宅小區標準房的租金。
2.07 將所選可比小區與評估對象公共租賃住房標準房進行比較，進行區位狀況調整和實物狀況調整，計算各可比住宅小區比準租金。區位狀況包括：居住區成熟度、交通條件、商業設施、自然環境、公共配套等；實物狀況包括：物業服務、小區環境、配套設施、戶型、裝修、設備等。調整因素可根據項目實際情況增減。（見附件可比住宅小區因素說明表）
2.08 將各可比住宅小區比準租金進行算術平均得到公共租賃住房項目市場租金。
2.09 因素修正視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例租金的調整不宜超過 5%，綜合調整不宜超過 15%。
3 成本收益測算
3.01 成本收益測算采用成本法，公共租賃住房項目成本由建設、運營和管理費用構成。
3.02 公共租賃住房項目建設費用指通過新建、改建、收購等方式取得公共租賃住房項目而發生的實際費用，根據不同的取得方式分別測算。
（1）價值時點尚未發生、預計需要發生的費用，已經簽訂合同的按照合同計算，未簽合同的按市場水平測算。無法取得公共租賃住房項目實際成本的按市場水平測算。
（2）通過新建、改建、收購取得，由利息、折舊構成。
（3）按非生產用房經濟耐用年限，將公共租賃住房項目建設成本按直線法折算至每年，測算年折舊及攤銷成本。
3.03 公共租賃住房項目運營費用由維修費、保險費、物業費構成。
（1）維修費，主要包括室內部分及附屬設施設備、公用部位和共用設施設備及相關場地的維修運行費用。按照實際發生或參考同類項目測算。
（2）保險費，房屋產權人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，以房屋建筑物重置成新價格為基數按照合理的費率測算。
（3）物業費，根據房屋的建筑類別，按照公共租賃住房項目一般的物業費水平取值，已委托物業管理的按實際費用取值。
3.04 公共租賃住房項目管理成本由管理費、利息和利潤構成。
（1）管理費，指運營管理機構人員、辦公等的正常開支費用，按照實際發生或參考同類項目測算。
（2）利息指公共租賃住房項目建設成本中的貸款資金應付利息或收購成本中的貸款資金應付利息。利息以公租房項目實際情況計算。
（3）公共租賃住房項目屬于保障性住房，不以獲取利潤為主要目的，按照保本微利原則記取利潤率。
3.05 按照公共租賃住房項目的具體情況對成本進行靜態或者動態分析。
3.06 成本靜態分析，測算公共租賃住房項目每月發生的實際成本。
3.07 成本動態分析，將公共租賃住房項目取得成本在設定的回收年限內，根據實際運營成本，模擬投資回收，分析現金流量，測算公共租賃住房項目成本租金。
4 評估結果
4.01 公共租賃住房項目市場租金評估，應委托具有相應資質的房地產估價機構按照本指引進行。房地產估價機構應當按照估價委托書的要求，向估價委托人提供估價報告。
4.02 公共租賃住房項目市場租金評估結果自出具報告之日起一年內有效，超過一年的需重新評估。
5 附 則
5.01 本指引自 2020 年 1 月 1 日起施行，有效期三年。
5.02 本指引施行中有關意見、建議請向北京房地產估價師和土地估價師與不動產登記代理人協會反饋。
5.03 本指引由北京房地產估價師和土地估價師與不動產登記代理人協會負責解釋。
原文網址：https://mp.weixin.qq.com/s/JqhaR1I3kZ2NY3KK1K_mIw
